Kondisi Makro Sektor Perumahan

Pandemi Covid-19 menghantam seluruh sektor perekonomian, termasuk sektor perumahan. Di tengah permintaan perumahan yang melambat, wabah tersebut juga mengakibatkan berbagai proyek perumahan menjadi tersendat. Namun dengan segala tantangan tersebut, sektor real estat, yang mencakup sektor perumahan, merupakan salah satu sektor yang masih tumbuh positif sebesar 1,98 persen (secara tahunan atau year-on-year/yoy) atau sebesar 0,97 persen (secara triwulan atau quarter-to-quarter) di triwulan III-2020. Dalam struktur lapangan kerja utama nasional, sektor real estat menciptakan 0,31-0,32 persen lapangan pekerjaan antara Agustus 2018 dan Agustus 2020. Kontribusi sektor real estat terhadap Produk Domestik Bruto terlihat cukup stabil dan justru sedikit meningkat di tengah masa pandemi Covid-19 sebesar 3.03 persen di triwulan III-2020, dibandingkan 2.89 persen pada tahun 2019. Meskipun demikian, posisi ini jauh lebih rendah di bawah kontribusi real estat terhadap PDB nasional di Kawasan ASEAN lainnya yang berkisar 8-23 persen, maupun di Kawasan Eropa dan Amerika yang mencapai 20-30 persen.

Meskipun terjadi perubahan gaya hidup masyarakat selama pandemi Covid-19 yang lebih melek digital dan lebih memfokuskan diri untuk bekerja dari rumah, harga rumah di pasar sekunder terkoreksi cukup dalam terutama untuk properti dengan bentuk residensial atau rumah tapak. Penjualan properti residensial Triwulan III-2020 mengalami kontraksi 30.93 persen yoy. Hal ini diikuti kenaikan indeks harga properti residensial (IHPR) pada Triwulan III-2020 sebesar 1.51 persen yoy atau lebih rendah dibandingkan periode yang sama di tahun sebelumnya, 1.80 persen yoy. Pada bulan Desember 2020. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Rp493,3 triliun (naik 3,71 persen yoy), sedangkan jumlah KPA Rp22,67 triliun (naik 2,44 persen yoy). Porsi terbesar adalah rumah tipe 22 hingga 70 sebesar 323,08 triliun (65,49 persen), dan rumah di atas 70 sebesar Rp149,79 triliun (22,22 persen). Selain itu, terjadi peningkatan restrukturisasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di tahun 2020 sesuai kebutuhan nasabah, misalnya penurunan suku bunga, perpanjangan jangka waktu dan pengurangan tunggakan pokok atau bunga. Sebagai contoh, PT Bank Tabungan Negara (BTN) telah merestrukturisasi 200 ribu nasabah KPR di semester I 2020. Pola restrukturisasi yang banyak diminta adalah penundaan pembayaran dengan tenor dari enam bulan hingga 12 bulan.

Di masa pandemi Covid-19, pembangunan perumahan merupakan sektor yang penting untuk mendukung perekonomian nasional. Hal disebabkan oleh beberapa alasan: Pertama, karena sektor perumahan berdampak terhadap kurang lebih 174 sub sektor industri lainnya dan bisa menyerap tenaga kerja di sektor perumahan sekitar 4,23 juta orang. Sektor pendukung perumahan, di antaranya sektor perdagangan, bahan baku, transportasi, dan perdagangan makanan. Kedua, rumah layak huni mendukung aktivitas warga (work from home dan school from home) terutama di tengah pandemi. Ketiga, pembangunan perumahan berpotensi didukung dengan program padat karya yang akan mengurangi pengangguran, serta penggunaan bahan lokal/produksi dalam negeri dan mendukung sektor UMKM di sekitar lokasi pembangunan.

Di tahun 2021, IMF melakukan revisi ke atas dengan memproyeksikan ekonomi global akan tumbuh 5,5 persen. Hal ini diharapkan dapat membawa angin segar bagi sektor perumahan. Namun demikian, pertumbuhan ekonomi di tahun 2021 sangat bergantung pada efektivitas pelaksanaan vaksinasi Covid-19. Di Indonesia sendiri, pemerintah telah memutuskan untuk melakukan vaksinasi gratis terhadap 70 persen penduduk atau sebanyak 426,8 juta dosis vaksin. Program PCPEN di tahun 2021 dialokasikan sebesar Rp553,09 Triliun yang terdiri dari program Kesehatan, perlindungan sosial, dukungan UMKM dan pembiayaan korporasi, serta program prioritas. Ke depannya, terlepas dari besarnya tantangan sektor perumahan akibat resesi ekonomi yang disebabkan pandemi Covid-19, sektor perumahan masih memiliki ruang tumbuh yang cukup besar, mengingat backlog perumahan di Indonesia sebesar 7,64 juta unit. Yang terdiri dari 6,48 juta rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) non-fixed income, 1,72 juta unit rumah untuk MBR fixed income dan 0,56 juta unit rumah untuk non-MBR. Masalah lain yang perlu diselesaikan yaitu saat ini 30 persen rumah susun sederhana sewa (rusunawa) kosong di tengah adanya defisit rumah tersebut.

Keadaan Housing Gap di Indonesia

Housing Gap dapat didefinisikan sebagai perbedaan pasokan perumahan dan jumlah populasi yang membutuhkan perumahan. Housing gap terdiri dari defisit perumahan (backlog) yang ada saat ini (existing) dan potensi kenaikan backlog perumahan yang bertambah tiap tahunnya (future). Angka backlog perumahan di Indonesia berdasarkan kepemilikan rumah sebesar 11,4 juta orang. Sementara backlog perumahan berdasarkan keterhuniaan adalah sebesar 7,6 juta orang. Perhitungan backlog didasarkan atas perhitungan ideal bahwa satu rumah ditempati satu rumah tangga atau keluarga. Hal ini berarti, masih ada 7,6 juta keluarga di Indonesia yang melakukan praktik sharing-houses atau bahkan tidak memiliki rumah. Backlog bisa bertambah besar apabila tidak dilakukan segera dilakukan penanganan yang tepat untuk memenuhi demand akibat dinamika demografi (urbanisasi dan pertumbuhan keluarga baru). Dengan menggunakan data proyeksi jumlah penduduk Indonesia (BPS, 2013), diketahui bahwa terdapat 7,341 juta keluarga baru di Indonesia pada periode tahun 2015 – 2025 atau setara dengan rata-rata sekitar 734.183 keluarga baru per tahun. Apabila diasumsikan bahwa setiap keluarga baru akan menghuni 1 unit rumah tinggal, maka terdapat kebutuhan sekitar 734.183 unit rumah baru per tahun hanya untuk mengimbangi laju pertumbuhan keluarga.

Secara umum, permintaan perumahan (demand) di Indonesia dibagi menjadi empat segmen, yaitu Pertama, segmen penduduk miskin, yaitu penduduk yang memiliki rata-rata pengeluaran per kapita per bulan di bawah garis kemiskinan sehingga tidak memiliki kemampuan membayar angsuran. Kedua, segmen bawah yang masih memiliki penghasilan di atas garis kemiskinan. Ketiga, segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memiliki penghasilan dari upah minimum provinsi sampai dengan batasan MBR, sebesar Rp8 juta. Yang terakhir, segmen menengah dan atas, yang memiliki penghasilan di peraturan batas MBR (Rp8 juta). Untuk mengatasi backlog perumahan, maka program dan dukungan dapat disesuaikan dengan jumlah dan lokasi dari masing-masing segmen.

Di sisi lain, dari sisi pasokan (supply), terdapat dua jenis kelompok pemasok, yaitu: Pertama, pengembang dan perumnas, yang dapat membangun rumah tapak, rumah susun, dan/atau program khusus yang ditujukan bagi masyarakat di segmen menengah dan atas, serta segmen MBR. Kedua, perorangan/perorangan yang membangun rumah/mengerjakan peningkatan kualitas rumah tapak (home improvement) yang ditujukan bagi segmen MBR hingga segmen penduduk miskin.

Untuk menganalisis sisi permintaan dan pasokan perumahan secara bersamaan, ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam kebijakan fiskal perumahan (Kemenkeu, 2020) yaitu: daya beli (affordability), ketersediaan dana (availability), akses terhadap dana (accessibility), dan keberlangsungan dana (sustainability). Saat ini, masalah utama dari masyarakat yang ingin membeli rumah pada masa pandemi Covid-19 adalah daya beli atau pendapatan yang rendah (affordability), baik membeli rumah dari pengembang, membangun secara swadaya, maupun meningkatkan kualitas rumah yang tidak layak huni. Masalah utama kedua adalah ketersediaan dana (availability) dimana pola/skema pembiayaan perumaahan yang tersedia bagi MBR terbatas, dimana skema yang ada belum profitable bagi developer dan kompetitif bagi perbankan. Masalah lain, dari sisi aksesibilitas (accessibility), akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) ke sumber pembiayaan perumahan untuk mendapat kredit pemilikan rumah juga masih terbatas. Sejauh ini, skema Tapera paling optimal karena memenuhi aspek availability, affordability & sustainability. Namun, skema Tapera masih belum sepenuhnya memenuhi aspek accessibility karena hanya melayani anggota, sementara banyak MBR yang bekerja pada sektor informal.

Menjawab Tantangan Housing Gap

Terdapat beberapa solusi jangka pendek, menengah dan panjang yang dapat menjawab tantangan housing gap di Indonesia selama pandemi Covid-19. Pertama, mendorong program padat karya rumah subsidi yang dapat diterapkan dalam waktu jangka pendek selama pandemi Covid-19 untuk meningkatkan kegiatan ekonomi menyerap tenaga kerja masyarakat. Sebagai contoh, perlunya program pemerintah seperti program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau bedah rumah, baik untuk peningkatan kualitas atau pembangunan baru. Program BSPS tidak hanya dapat membantu warga untuk memiliki rumah yang layak huni, melainkan juga memberikan penghasilan kepada tukang/pekerja selama masa pembatasan sosial akibat pandemi Covid-19.  Pola pelaksanaan Program Padat Karya harus memerhatikan protokol physical dan social distancing untuk pencegahan penyebaran Covid-19.

Kedua, Pengembangan Skema Kerjasama Pemerintah Badan Usaha (KPBU) untuk membangun rumah susun milik yang terintegrasi dengan stasiun transportasi publik atau Transit Oriented Development (TOD) dapat menjadi solusi jangka menengah panjang. KPBU perumahan merupakan skema partisipasi sektor swasta dalam investasi penyediaan perumahan (khususnya rusunawa atau rusunami) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di atas lahan pemerintah berdasarkan perjanjian kerja sama antara pemerintah dan badan usaha.

Ada beberapa keunggulan skema KPBU di Transit Oriented Development (TOD), yaitu: Pertama, KPBU yang terintegrasi dengan TOD sangat relevan dengan kebutuhan di negara Asia yang pertumbuhan ekonominya akan didorong dari ekonomi perkotaan. Karena adanya pekerjaan di kota dengan infrastrukturnya, semakin banyak orang yang berpindah ke kota. Untuk itu, dengan adanya model KPBU dengan skema Transit-Oriented Development, maka akan meningkatkan akses masyarakat untuk bekerja di kota dengan menggunakan transportasi publik yang lebih murah dan terjangkau. Kedua, perumahan dengan skema KPBU di Kawasan TOD dapat ditawarkan dengan harga terjangkau karena skema ini memberikan kesempatan bagi pengembang maupun pemerintah untuk mendapatkan sumber pendapatan baru dari Kawasan di sekitar terminal melalui iklan, pajak, dan revenue-sharing dengan pengembang yang semakin meningkat, seiring peningkatan jumlah orang beraktivitas di sekitar pusat transportasi tersebut. Ketiga, karena proyek KPBU ini merupakan kolaborasi pemerintah pusat, pemerintah daerah, dan swesta, maka setiap pihak termasuk pemerintah memiliki insentif untuk mendukung pengembangan proyek terkait di sekitar kawasan perumahan tersebut. Sistem ini sudah diterapkan di Singapura, seperti di perumahan di dekat Yishun Integrated Transport Hub dan di Kawasan Denver di Amerika Serikat. Meskipun demikian, perlu dicatat bahwa pembangunan perumahan yang terjangkau di Kawasan TOD membutuhkan perencanaan yang matang dan kompleks sehingga membutuhkan waktu yang relatif lebih lama untuk perencanaan dan pelaksanaan daripada pembangunan di kawasan lainnya.

Ketiga, untuk mendorong kepercayaan diri masyarakat dalam jangka panjang untuk membeli rumah susun atau rumah tapak yang dikerjakan oleh pengembang swasta, Pemerintah perlu mempertimbangkan adanya Housing Guarantee. Institusi Housing Guarantee dapat meningkatkan mendorong pasar perumahan dalam jangka Panjang dengan mengatasi masalah banyaknya pengembang perumahan yang tidak memenuhi kewajiban penyerahan prasarana, saran, dan utilitas (BPSU) atau fasilitas sosial dan umum (fasos dan fasum) kepada pemerintah, maupun meninggalkan dan menelantarkan perumahan atau cluster yang dibangunnya. Menurut Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), dari 1000 lebih aduan dari masyarakat di tahun 2019, 80 persen, di antaranya melaporkan penipuan di bidang perumahan. Keuntungan adanya Housing guarantee adalah, terhindarnya konsumen dari risiko kehilangan uang muka pembelian maupun resiko tidak selesainya atau tertundanya konstruksi perumahan. Mekanisme housing guarantee menjadi alat pengamanan aset pembeli rumah apabila pengembang pailit atau tidak bisa melaksanakan kewajibannya. Dalam hal ini, Housing guarantee bertanggung jawab untuk memenuhi kontrak pengembang tersebut. Housing guarantee telah dilaksanakan di Korea Selatan dan merupakan pilar utama pembangunan perumahan di sana. (*)

Romora E. Sitorus PhD

Pengamat Kebijakan Pemerintah dan Periset University of Oklahoma